最荒誕的救市大招來了！全線下滑！擠泡沫！炒房客開始砸盤，降價出逃！恐慌性救市，聲嘶力竭地賣房！#大灣區樓盤 #救市 #長沙樓市 #樓市新政

11.9 هزار بار بازدید - 3 هفته پیش - 當初的樓市調控標兵，而家也要出猛招救市？近日，「樓市調控模範生」長沙，再出重磅新政。長沙宣布，支持去化困難的公寓等類住宅商品房調整為住宅，同時還暫停了公寓項目的規劃審批。通俗來講，就系難賣的、能設計成住宅戶型的中大戶型公寓才有資格轉住宅。公寓調整為住宅？呢系真的嗎？系嘅，你沒睇錯，呢次，長沙又憋了個「大招」。消息一出，一下讓一眾網友大跌眼鏡。仲有一點需要注意，呢次轉公寓的應該只係針對在建和未開工的項目，不包括已交樓入伙的。講句實話，呢個政策仲系有啲牛的。畢竟公寓和住宅本來就有呢本質上的區別，如果講公寓能夠變成住宅，那優勢可以講系相當大的。具體點理解？首先，我哋先嚟咗解一下，公寓和住宅的區別在邊度。點解講一旦公寓可以轉為住宅出售會很牛，真的很好理解。首先，就系產權年限。要知道，公寓的產權年限只有40年，在轉為住宅之後的話可以去到70年，多的唔講，起碼在續產權呢方面就已經省了好多事。在購買方面，更系有優勢。要知道，公寓的首付最低亦系要5成，而而家大部分地方的住宅首付已經降到咗1.5成，亦都系講入門門檻更低了。且在貸款年限方面，可以拉寬到30年，每月月供壓力減輕了唔少。總價不高的情況下，提前還款在利息方面仲要少上唔少。最重點的，還得系可以落戶呢件事。本來公寓與住宅最大的區別，就系買咗唔可以落戶，所以大部分人買公寓的出發點都系出租或者作為辦公室。而轉為住宅之後，噉就真的可以當做商品房來使用，落戶+在片區內參與學校搖號。舉例像增城，而家增城有公寓的片區並唔少，且而家的價格都唔點高，大部分都系幾十萬可以搞定，如果講可以轉為住宅，那對於嗰啲只想要買來讀書或者落戶的人群，可以講系性價比最高的。一對比之下，打着低價書包房的樓盤優勢直接全無了，甚至比二手樓還還好用。從一開始的商用水電、唔可以用天然氣，轉變為住宅之後，呢啲問題都解決咗。對於而家大部分的小後生來講，公寓的設計系要更符合佢哋的審美且實用，有着公寓的底價仲有住宅的優勢，那自然系會吸引好多後生仔的注意。不得唔講，長沙呢波政策確實有啲東西。那問題來咗，呢一政策，廣州系唔系會實行呢？增城的公寓可唔可以吃到呢波紅利？我的分析系：不必去想，廣州大概率系唔會出的。廣州點解大概率唔會出噉樣的政策？且聽我來分析一下。首先，而家廣州對於房地產行業的着重點在哪？那梗系去庫存。528的政策，每一個都系針對着而家存量超大的商品房，而家甚至連拍地都減少了，為的就系把庫存消化掉。而上面也提到，假設公寓轉成住宅，受衝擊最大的必然系商品房，那不就系和政策的初衷背道而馳嘛。外加上，當下的商品房存量已經好大，把公寓也轉成住宅，那存量系唔系會更大？假設講成交數據仲系不太好的情況下，那不仲系做了無用功？只能講，呢個政策對於廣州來講系有風險的存在。另外，早在今年上半年，有網傳消息稱將停止新建公寓。換個角度講，假如真的確定系要停止新建公寓，那公寓自然就成為咗限量品，買一套少一套的存在。有需要的人自然會買，冇需求的仲系會老老實實揀普通住宅，一旦有咗上限，其實就冇必要再去擔心消化的問題。據克而瑞數據監測顯示，4月廣州公寓新增供應512套，環比減少59%，同比減少35%；成交741套，環比減少14%，同比減少52%。在去化周期上，4月和3月相比，數據顯示，僅有海珠、荔灣、越秀三區的公寓去化周期有所減少，其餘區域公寓去化周期均為增加，增幅在0.4-7.4個月不等。通過數據其實不難睇出，而家廣州在公寓的出售情況方面，其實唔使過於擔心，到不了要出動呢一政策解決的情況。所以講，對於呢個政策來講，其實對於廣州來講沒乜野太大作用。土地用途商改住已經唔系乜野新鮮事，之前已經有唔少城市幹過，比如深圳、杭州；但把商改住作為去庫存手段並且明確發文的，呢仲系頭一次。呢個大招其實睇上去有啲荒誕，因為土地規劃應當系一件比較嚴肅嚴謹的事情，一旦確定則不得隨意更改，但而家因為房屋難賣，就商改住，睇上去未免有啲着急和草率。背後的邏輯也很簡單：公寓而家根本就賣不出去。據湖南地產研究院的數據，今年前5個月，長沙市區公寓成交面積為10.24萬方，同比下跌64%，其中芙蓉區公寓的成交面積跌幅甚至達到咗96%，相當於直接跌沒咗。截至舊年12月，長沙主城五區商務公寓庫存高達405萬方，去化周期需要106個月，亦都系8.8年。前幾年樓市大火時，公寓賣得唔錯，主要有兩個原因：一系當時限購，好多人沒資格，所以就買公寓住；二系公寓便宜，單價低，再加上樓價當時也在漲，好多人就想買來投資升值或出租。但2021年下半年開始，地產進入下跌行情，唔單只樓價降了，之前限購的城市也紛紛取消限購了，因此公寓的優勢亦都徹底沒咗。住宅都系降價，有邊個還會傻到去買公寓呢？畢竟相對住宅，公寓的缺點本來就有一大堆：產權年限短，基本都系40年或50年；水電物業貴，而且冇燃氣，生活唔方便；唔可以落戶，冇學區；出售時稅費高。唔單只公寓，商鋪、寫字樓等商用房，流動性而家也變得很差。截至舊年末，北京寫字樓空置率達到咗18.3%，空置面積超380萬平方米，位居世界第四；上海、廣州、深圳的空置率都超過咗2成。商鋪更唔使講，以前樓價大漲時「一鋪難求」「一鋪養三代」的普遍現象早已冇咗，尤其系城市郊區、縣城的商鋪，不坑三代就唔錯了。一項資產，如果失去咗流動性，那價值就約等於0，噉樣的資產，千萬唔要入手，因為買咗就系跳入咗火坑。公寓就屬於噉樣的資產，所以長沙呢次才想出商轉住的思路，本質亦系通過商轉住，提高流動性去庫存。噉樣做其實亦都系變相降價，能起到一定去化效果。因為公寓本來就比住宅便宜，如果改成住宅，價格還不變，仲系會吸引一啲人，相當於以價換量。但系，商轉公以後，原來的住宅就唔好賣咗，因為長沙住宅庫存本來就唔少，商轉公相當於增加了住宅供給，加劇了住宅市場供過於求的情況，噉樣住宅會變得更難賣。據中指研究院數據，截止今年5月，長沙市主城五區商品住宅存量面積736.77萬方，去化周期為20.8個月。長沙不溜系樓市調控的標兵和模範生，在樓市大火的時候都執行了最嚴格的限購限售政策，因此樓價相對友好，均價在1萬左右。但而家模範生也開始頭疼庫存問題了，睇得到房屋過剩的情況有多嚴重。