بیع قطعی ۲ (نمونه عواقب تصورات اشتباه)

فهم اشتباه از احکام عقد بیع ، مبنی بر الزامی بودن پرداخت بخشی از ثمن معامله جهت قطعی شدن قرارداد خرید و فروش املاک ، به اشکال مختلفی هم برای فروشنده و هم برای خریدار می‌تواند بسیار خطرناک و زیان‌بار باشد. بارزترین این خطرات که بسیار شایع است ؛ بدین صورت است که فروشنده طی قرارداد خرید و فروش ملک خود را مورد قرارداد قرار می‌دهد. اما در هنگام قرارداد و روزهای بعد وجهی از خریدار دریافت نمی‌کند. بر این اساس فروشنده با خود این تصور اشتباه را دارد که چون وجهی دریافت نکرده ، قرارداد قطعی نبوده ، و در نتیجه قرارداد کاملا بلا اثر فاقد اعتبار قانونی و کان لم یکن بوده ، بنابراین فروشنده همچنان خود را مالک ملک فرض کرده ، که اختیار انتقال ملک را طی قرارداد دیگری به شخصی غیر از خریدار دارد. فروشنده با همین برداشت نادرست ، قرارداد اول بدون فسخ قانونی یا قراردادی رها کرده و در روزهای بعد ملک را طی قرارداد دیگری به خریدار دوم می‌فروشد. اما واقعیت کاملاً خلاف این تصور است چرا که قرارداد اول دارای اعتبار قانونی بوده و فروشنده باید حتماً به تعهدات قراردادی خود عمل نماید. حتی اگر قرارداد قطعی نباشد ، حال آنکه غالباً قراردادهای خرید و فروش به علت توافق فروشنده و خریدار نسبت به مورد یا موارد دیگر جهت قطعی شدن معامله ، یک قرارداد قطعی تلقی می‌شود. به این معنا که قرارداد یا دیگر توافقات فروشنده و خریدار اول کاملاً محرز است که هدف اصلی قرارداد توسط طرفین قرارداد قطعی شده و قصد مشترک واقعی فروشنده و خریدار اول انجام قطعی هدف اصلی قرارداد بوده است. به بیان کاملاتر قصد مشترک واقعی فروشنده و خریدار اول ، قطعی شدن خاتمه کامل رابطه مالکیت فروشنده بر ملک و قطعی شدن انتقال کامل مالکیت ملک به خریدار و متقابلاً قطعی شدن خاتمه کامل رابطه مالکیت خریدار بر ثمن معامله و قطعی شدن انتقال کامل مالکیت ثمن معامله به فروشنده بوده است. به این ترتیب به مجرد وقوع عقد بیع و انعقاد قرارداد ، خریدار مالک ملک شده و فروشنده دیگر هیچ حق و اختیاری نسبت به ملک و انتقال آن به شخص دیگر نداشته است. و این موضوع که فروشنده هیچ وجهی به هیچ عنوان از خریدار دریافت نکرده ، باعث نمی‌شود که فروشنده به تعهدات قراردادی خود در قبال خریدار عمل نکند ، حتی به فرض اینکه بر خلاف آنچه بیان شد قرارداد اول قطعی نبوده باشد. بر این اساس فروشنده فقط باید پیگیر الزام خریدار به ایفای تعهد از جمله پرداخت ثمن توافق شده باشد. اما پس از آنکه فروشنده طی قرارداد دوم ملک را به خریدار دوم فروخت ، خریدار اول با عنوان فروش مال غیر و کلاهبرداری اقدام به طرح دعوی قضایی بر علیه فروشنده و دادخواست ابطال مبایعه نامه یا سند خریدار دوم می‌کند. که به فرض اینکه فروشنده بتواند ثابت کند که هیچ قصد و نیت سوء نداشته است ، باید ملک را با قیمت مندرج در قرارداد اول به نام خریدار اول تسلیم و سند بزند. که البته در چنین موردی خسارت قابل ملاحضه‌ای می‌تواند متوجه خریدار دوم باشد ، چرا که غالباً به علت عدم دقت در مذاکرات ابتدایی و عدم رعایت مقدمات انجام مذاکرات قبل از معامله و همچنین ضعف در تنظیم قرارداد از جمله عدم پیش‌بینی ضمانت اجرایی مناسب غالباً خریدار دوم و حتی خریداران بعدی فقط می‌توانند ثمن پرداخت شده به فروشنده را همراه با مبلغ خسارت مندرج در قرارداد دریافت و باز پس بگیرند ، که معمولاً بسیار کمتر از بهاء ارزش روز ملک خواهد بود ؛ که به علت افزایش قیمت ملک با آن مبلغ نتوان ملک مشابه را تهیه نمود. انشاالله در ویدیو ها و پست‌های بعدی مورد دیگری از پیامدهای زیان‌بار این فهم نادرست از احکام عقد بیع برای فروشنده و خریدار را به محضر شریف شما تقدیم خواهیم نمود.

• #تحصیلات_و_یادگیری
• #مبایعه_نامه_قطعی_قرار
• #احکام_عقد_بیع_داد_و_س
• #گرفتن_تمن_از_خریدار_گ